闲来无事今天来谈谈成都房地产市场的一些，随着16年市场的火爆现在人们很多都关注着房地产市场，但随着市场的火爆与限购政策的出台，2017和2018年原来一些根本不被看好的产品和区域，也顺着这股春风跟着涨价热卖，在这种趋势下一定要看市场投资方向不要盲目跟风很有可能你就是个接盘侠，市场退热让你就跟着赔钱让你手里物业都不好转手变现，我们大概来谈谈市场上的三种物业形态，住宅公寓 商铺，
住宅市场目前应该是比较火爆的目前成都市场的限购区域都是开盘即售罄的状态，很多楼盘都是出现千人万人抢房源的情况，好比股票市场打新股一样中签率很低，为什么会出现这情况其实原因很简单，因为政府限价让开发商强制低价销售，现在的新房和周边二手房价格倒挂，一个平方要便宜几千元甚至一些区域上万元一平米的价格差别，只要买到了新房就等于赚钱了，现在只要有钱的人都是把身边人的资格用上都去排号买房，所以出现新房一房难求的局面，连原来周边的根本不被看好也不限购的成都三圈层，也跟着大市场火爆房价跟着水涨船高，如新津视高这些区域，自住不多说，如跟风投资就慎重了，市场退热很有可能跌破你的心理预期，当然住宅也是市场主流产品70年产权，水电气三通民用收费，生活成本较低，****和后期过户交易税费也要低一些，住宅市场其实并不是要重点要阐述的，主要成都现在商业市场的潜规则和产品情况。
先给大家说一下这成都商业市场销售的主要手段和方式，主要就是包销代理和渠道三种：
包销主要就是投资公司及个人以低于市场价格的形式与开发商谈交易，他们实现的利润就是溢价空间，一般来说都是以市场价格的6折或者更多折扣拿到的低价来销售，列如市场价格30000元每平米的商铺，他们真实的低价可能只有18000元每平米，当你购买商铺30000元每平米的价格其实12000元每平米溢价已经被这个包销公司拿走了，是不是觉得自己像一个冤大头一样，这就是商业的利润，但是包销都会先打入一部分房款也有销售期限，如果包销公司未能达到销售进度的话就可能得不到垫付的房款，所以他们资金压力也大，客户熬的起的话不够买，他们商铺降价幅度也很大的毕竟利润高。
代理就是专门的销售公司给开发商销售签订合同，提取成交金额的百分比来实现盈利的，每个项目不同提取点子就不一样，有几个点到十几个点的不等，他们都有销售低价的一般手里面都会留十几个点的优惠甚至更多，不要相信他们只给你放了少数几个点。
渠道公司应该很多人都遇到过，就是经常会接到电话问需不需投资商铺公寓之类给你打电话的这些人，还有就是有门店二手房中介公司，会打出很多带看新商业楼盘的广告，其实现在市场很多商业都是靠这种方式实现带看客户而实现销售的，如你有兴趣他就会邀约去哪儿来看铺子或公寓，选定一个地方碰面再带你去项目上，他们进去首先会在现场找个销售员给你讲解，然后他们就会陪到你再配合销售人员吹嘘项目多好让你购买，这种人根本就不是项目上工作人员，其实就是外面带看公司与售楼部签订了带看合同，他们就负责到处找客户看房，每来一组客户都有基本的带看费几十元到一百元不等，他们主要利润是成交后的渠道佣金费用，一般市面上的带看佣金都是成交额6个点以上，有些不正规项目可以开到十几个点的佣金，带看人还有自己的现金奖励，还没有算销售公司还要拿走的佣金利润，两者相加利润水分多大自己就清楚了，如果你是购买商铺的客户可想而知你有多少冤枉钱花钱在这些地方，白给了这些人。
公寓近一年来比较受欢迎的产品，其实很多公寓都是通过包销的形式在卖，再通过渠道公司带看客户来实现销售，因为限购让很多人失去了对买住房的信心然而转投这个产品，因为它是商业40年产权不是住宅，不受限购政策的影响所以条件宽松，其实公寓在限购前这种产品都是市场并不看好的，很长时期这种产品都是滞销品市场的弃儿，公寓价格至少比住宅价格便宜近半，一直都不受市场认可的，因为公寓产权年限40年，一般只有水电不通气，而且水电收费都是商业收费，物业费也是按商业收费的，比一般住宅生活成本都要高，对于自住的人也大大增加生活成本，而很对公寓都是通廊式的建筑密度高，人群结构复杂电梯配比不够，毫无生活品质可言，而后期的交易费用也很高都是商业费用计算的，其实公寓自身升值空间绝不能与住宅想比，往往这种产品后期的交易与升值都不被看好的，随着大市场火爆也跟着受益，还有公寓就是纯投资的比如打造酒店包租销售的这种就更要注意了，目前市场这种做跨死掉的很多，看似每年什么百分之几到十几的回报这种更要注意了，这种往往都是第三方给你签订的回报合同，不会是开发商给你签定，现在开发商是不能以产品包租销售的，因为这种是违法的销售手段，如果你买到这种产品只能自求祈福了，说不定一年不到就可能拖租金或者就断租金，这种情况市场已经出现太多了，当这种公寓没有经营公司接收的的话，想把它卖掉那就更难了，很可能出现整栋楼空置无法出租和自用；有些老楼房通过包装当新公寓楼来卖的就更不要选择了因为弊端更多，房龄土地年限 建筑质量和配套硬件都是问题风险性更大。
商铺也是目前投资者比较关注的产品了，市场上的商铺主要有社区独立底商，商业街，商场划分铺，专业市场商铺，目前这几种商品销售手法和公寓类似，很多商铺现在都是通过限时包销的方式来销售的，也有代理公司销售，也是渠道公司带客户到现场成交，他们拿到的佣金点比公寓都还要高，比如你花300万购买的商铺很有可能就有30多万至40万的房款被这些销售的人拿走，其实商铺不像原来那么火热了，首先近几年的商铺价格基本没有多大涨幅，所以开发商现在对商业版块都比较头痛，宁愿低价交给销售公司来做这个事，而且现在购买商铺的人主要都选择优质的社区低铺，像其它的商铺形态现在购买的人越来越少了，主要近几年来整个市场的消费习惯已经改变了，很多人不再逛街逛商场，大多都在网购了这已经是不争的事实了，现在实体商业人气已经大大不如以前，原来春熙路商圈的租金价格其实都子逐年降低，零售行业日子越来越难过，特别市中心商场铺的经营情况更加堪忧，天府广场摩尔商城关门盐市口北京华联商城关门 附近的远东百货也是亏损经营随时也会面临关门，原来盐市口老的小商品经营卖场如泰华商场楼上基本空租无人光顾，新中新也是如此，九龙服装城也是人气不如以前很多房东都出售原有商铺来套现，尚都服装城更是如此，这个区域盐市口一直还未修建完成星汇广场，不知什么原因很多年都修建不起，负面消息也不少慎重选择，哪怕推出市场这种商场铺肯定也不会存活太久，因为原来的商场铺都是把面积划分成小块的，即使你买了都找不到你买的铺子在什么位置，出售转手都及其不容易，就像附近关门的几个商城一样，当时都是划小面积然后包租金回报方式卖，商家经营不善关门歇业再找下一家来接管就好比登天那么难，所谓回报收益都是浮云，到时候你想当仓库来用都不行，只能把它丢在那里不能给你带来一丝回报反而把自己血汗钱白扔在那里，其它区域的商超很多都关门歇业，家乐福好家乡 乐宾百货 天虹商场 仁和春天等，伊藤王府井营业额也在降低， 商场铺靠人为来营造商业是很难成功的；现在打造商业街经营情况也比较恼火，像龙湖打造的天街系列商业经营情况也比较糟糕的，金科打造社区独立商街也不好过，因为一个小区人口想支撑起一条商业街存活是当时销售员给你画的饼，现实是残酷的；专业市场前几年比较多，打造什么机电市场，皮革卖场，建材卖场，药材食品卖场，服装****城的这种基本都是纯属骗人的，一般地段都比较偏远，把铺子价格做到20万起买独立商铺回报达到10个点之类的噱头，这个政府扶持文件那个政府特批的重点项目，专门骗那种投资额度不大的人群，这种能做起来的占比连百分之几都没有，有些连产权都不办到的很多，但是基本给你承诺的回报很多一年不到就已经断，老板很多就一跑了之，然而你得到的商铺当个仓库都觉得不行，因为太远了就等他烂在那里，大概说了一下这个市场产品选择太多，欺骗性的也太多毕竟很多人都是拿着自己一家人血汗钱去置业投资，在选择这些产品的时候一定冷静思考，擦亮眼睛不要买错了，不然人家卖你东西的人把你钱赚了还觉得你这人傻。
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??“你今天害惨我了”
“我怎么害你了”
“害得我好喜欢你”
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抄自小狼狗的中年妇女